2023.09.01

『路線価』とは❔不動産の基準価格を知ろう❗️

相続税。それは、財産の相続や贈与の時に我々が避けることのできない税金の一つ。

相続税は、財産の相続や遺贈時の税金で、富の再分配と経済的均等性の実現を目的とします。
この税制は、国の歳入としても重要であり、公共サービスや社会福祉への資金源として利用されます。

一方、路線価は土地の公平な評価基準として機能し、土地の価値を示す指標として相続税の計算に不可欠です。
市場価格が不透明な場合や活発な取引が少ない地域では、路線価が土地評価の公正な基準としての役割を果たします。

この記事では、相続税の背景と、土地評価の基盤となる路線価についての基本的な知識を解説します。

路線価図の見方

路線価図の取得方法

路線価図は、各都道府県の国税局や市町村の税務署で閲覧・取得が可能です。
また、近年では国税庁の公式ウェブサイトや一部の都道府県・市町村の公式サイトでデジタル版の路線価図を閲覧することができるようになっています。
オンラインでの取得は、検索機能を利用して特定の地域や物件の路線価を簡単に調査することができる利点があります。

主要な要素と記号の読み取り方

路線価図には、土地の位置、形状、面積、そして1平方メートル当たりの路線価が示されています。
また、道路や河川、鉄道などの主要なランドマークも記載されていることが多いです。

路線価図の記号は、
矢印で示される「前年度との価格変動」や
円や四角などの形で示される「特定の土地の種類」など
多岐にわたります。
具体的な記号の意味は、図の下部や別紙に「凡例」として示されています。

土地の種類別の色分けや記号の意味

路線価図では、
土地の用途や特性に応じて色分けや記号で区別がされます。

例えば、

住宅地域：淡い青や緑
商業地域：淡い赤やオレンジ
工業地域：淡い紫や灰色

など、色で土地の用途を示すことが多いです。
また、特定の土地特性を示す記号も存在します。

例として、

○：公園や緑地
△：斜面地
■：再開発地域

などがあります。

これらの色や記号は、
路線価図ごとに異なる場合があるため、
必ず凡例を参照して確認することが重要です。

路線価の計算方法

路線価の計算は、土地の所在地、形状、利便性、周辺の環境や地域の発展度などの多岐にわたる要因を基に行われます。一般的には以下のステップで計算されます。

取引事例の収集: 土地の取引事例を収集し、実際の市場価格を把握します。
取引事例の調整: 同じ地域内での土地取引価格は、土地の形状や大きさ、隣接する道路の幅などによって異なるため、これを調整します。
平均価格の算出: 調整後の取引価格を基に、1平方メートル当たりの平均価格を算出します。
地域や時期に応じた補正: 土地の所在地や公表時期による価格の変動を考慮し、補正を加えます。

特定の条件や例外を持つ土地の評価方法

一般的な土地とは異なる特性や条件を持つ土地については、特別な評価方法が適用されることがあります。

例えば

斜面地: 土地が急な傾斜を持つ場合、実際の面積よりも有効利用面積が少ないため、その土地の価値が低下する可能性があります。
再開発地域: 再開発が予定されている地域や、再開発が完了したばかりの地域は、その土地の価値が大きく変動することがあります。
特定の計画地域: 道路や公園、学校などの公共施設の建設計画がある地域は、その計画に応じて土地の価値が変動します。

これらの特定の条件や例外を持つ土地については、専門的な知識や技術が必要となるため、土地評価の専門家や税務署の指導・アドバイスを受けることが推奨されます。

土地の評価方法は4種類

1. 基準地価

基準地価は、土地の価値を示す指標として、特に都市部において公表される価格です。

この価格は、各都道府県の土地評価審査委員会が定めた基準に基づいて計算されます。

基準地は、その地域の代表的な土地として選ばれ、一般的な土地の価値を示すものとして利用されます。

基準地価は、土地取引の参考価格や土地の有効活用の方針を決定する際の材料として利用されることが多いです。

2. 公示価格

公示価格は、国税庁が公表する土地の価値を示す価格です。

この価格は、実際の土地取引のデータを基に、各都道府県の国税局が算出します。

公示価格は、特に固定資産税の計算や土地取引の際の参考価格として利用されます。

公示価格は、年々変動することが一般的で、土地の市場価格の動向を反映したものとして考えられます。

3. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する際の土地の価値を示すものです。

この評価額は、各市町村が定める評価基準に基づいて計算されます。

固定資産税評価額は、実際の市場価格とは異なる場合があり、通常は市場価格よりも低く設定されることが一般的です。

これは、固定資産税の公平性を保つための措置として取られています。

4. 相続税評価額

相続税評価額は、相続税を計算する際の土地の価値を示すものです。

この評価額は、国税庁が定める評価基準に基づいて算出されます。

相続税評価額は、土地の実際の市場価格を基に、一定の減額措置が適用されて計算されることが多いです。

これは、相続税の負担を軽減するための措置として取られています。

これらの評価方法は、それぞれの目的や利用シーンに応じて適切に選ばれる必要があります。

土地の取引や税金の計算、土地の有効活用の計画など、様々なシチュエーションにおいて、これらの評価方法が活用されることが一般的です。

相続税評価額の計算方法

基本的には、土地の「路線価」という基準額に、土地の大きさ（面積）をかけることで、大まかな価格を出すことができます。

式で言うと、

相続税評価額＝路線価×土地の面積

でできます。

でも、本当に正確に計算するときはちょっと複雑なのです。

実は、土地の形や隣接する道路の数などによって、
少し価格を上げたり下げたりする補正が必要です。
例えば、土地がとても狭い道に面していると、その価格は少し下がることがあります。

もしも計算を間違えてしまったら？

土地の価格は高いので、間違えると相続するときの税金が大きく変わってしまうかもしれません。
そのため、詳しく知りたいときや、
正確な計算をしたいときは、税金のプロである税理士に聞いてみることをおすすめします。

路線価を活用した相続税の計算

路線価と市場価格との関係

路線価は土地の公平な評価基準として設定される価格ですが、実際の市場価格とは必ずしも一致しないことがあります。

市場価格は実際の取引価格を示すもので、供給と需要のバランス、特定の地域の人気度、その時点での経済状況などにより変動します。

一方、路線価は公的な評価基準としての側面が強く、土地の基本的な価値を示すものとなります。

相続税計算の基本手順

遺産の総額算出: 相続財産の総額を算出します。これには、土地、建物、預金、株式などの遺産を含む。
土地の評価: 土地の評価には路線価を用います。土地の面積と路線価を掛け合わせて、土地の評価額を算出します。
控除額の計算: 基礎控除、特別控除など、相続税計算における様々な控除を適用します。
税額の算出: 適用する税率に基づき、税額を算出します。

2023年の路線価

2023年7月3日、国税庁は路線価を更新しました。
路線価は土地の価格の基準となり、特に相続税や贈与税の計算に使用されます。
道路ごとに設定されるものの、すべての地域には設定されていないため、
評価倍率表を用いて固定資産税評価額から算出されることもあります。

新型コロナの影響緩和により、
岡山県の路線価は前年比1.3%増の変動を示し、
岡山市や倉敷市中心部などで上昇しました。

最高の路線価は岡山市北区で、
1平方メートルあたり164万円に達しました。

公示価格は路線価の125%、
一方、固定資産税評価額は公示価格の70%です。

所有されている不動産の路線価を調べるには国税庁のホームページから見ることができます。

国税庁ホームページ（路線価）はこちらから

路線価を意識するタイミングは？

通常、私たちが土地の税金をお支払いになる際、固定資産税路線価が基準として用いられます。
毎年、土地の税金の額をお知らせする通知がお手元に届きますが、その金額はこの固定資産税路線価に基づいて算出されているものです。

もし、新たに土地を購入される際には、具体的な税金の額が未定となります。
そういった場面で、固定資産税路線価を参考にして、大体の税金の額を推測することができます。

なお、土地を購入される前には、その土地の正確な税金の額を売主様に確認することが大切です。

相続税の計算や申告に関する一般的な注意点

正確な情報の提供

相続税の計算や申告には、遺産の正確な情報が必要です。誤った情報を提供すると、
後で訂正や追加の税金が発生する可能性があります。

専門家のコンサルティング

相続税の計算は複雑であり、専門的な知識が必要です。
税務署の指導や税理士などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

申告期限の遵守

相続税の申告には法定の期限が定められています。
期限を守らないと、遅延罰金などの追加の費用が発生する可能性があるので気をつけましょう。

控除や特例の活用

相続税計算には、様々な控除や特例が適用される場合があります。
これらを適切に活用することで、税負担を軽減することができます。

相続税の計算や申告は、一度のミスや不注意が大きな後果を招くことがあるため、十分な注意と準備が必要です。

まとめ

路線価は、土地の価値を示す指標として広く利用されています。
具体的には、相続税や固定資産税の算出の基準として活用されることが多いです。
しかし、注意すべき点がいくつかございます。

更新頻度の違い：相続税路線価は毎年、固定資産税路線価は3年に1回更新されるため、最新の情報を確認する必要がございます。
参考価格であること：路線価はあくまで参考価格です。実際の売買価格や税金の算出に直接的な影響を与えるものではありません。
地域や状況による変動：土地の位置や状態、その他の要因により、路線価は大きく変動することがあります。

活用の際は、これらの点を十分に留意し、
最新かつ詳細な情報をもとに判断することが大切です。

前の記事へ

一覧に戻る

次の記事へ