よくある質問

市街化調整区域内で許可される用途等のなかで
「休憩所または給油所等の沿道サービス業」というものがありますが、
・道路が主要道であること
・通行量が一定以上であること
などの要件を満たせば許可される場合があります。
主要道という定義が分かりにくいのですが、それぞれの行政区に確認が必要となります。
「センターライン」が入っていない道路は主要道にはならないことが多く、たとえ１日2,000台以上の通行量があっても主要道とは見なされず、
許可されない場合がありますので注意が必要です。
倉敷市ではこのほかに別途定めている道路があり、その道路沿いでは飲食店・クリニックなどの施設が建築できる場所もありますので確認しましょう。
沿道サービス業に「レストラン」がありますが、席数、テーブル数などにも基準がありますのでしっかり確認することをお勧めします。

全国的に空家が増えています。空家は周囲の環境にも悪影響を及ぼすこともあり、出来れば有効に活用したいものですね。
空家が増加するなか、土地の利用促進を図る目的から、一定の要件を満たす低額の低未利用土地等を譲渡した場合に譲渡所得から１００万円が控除されます。
・令和２年７月１日から令和４年１２月３１日までの譲渡であること
・譲渡した者が個人であること
・譲渡した年の１月１日時点で所有期間が５年超であること
・譲渡した土地等が
①都市計画区域内
②譲渡価格が５００万円以下
③「未利用土地等であること」「譲渡後の土地等の利用について市区町村長の確認
などの要件がありますので、市区町村に確認が必要です。
不動産を所有していると、管理に手間と費用がかかります。
「低未利用地」を所有する方は検討してみても良い制度ですね。

相続によって取得した居住用の空家を譲渡した場合には3,000万円の特別控除が適用される場合があります。
空家の放置によって周辺の住環境に悪影響を及ぼさないことと共に空家の有効活用を目的として一定の要件のもとに居住用財産の3,000万円の特例が適用されます。
成立要件として
（１）相続開始の直前被相続人がその家屋を居住の用に供していたこと
（老人ホーム等に入所したいた場合は除きます）
（２）昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋であること
（３）区分所有建物（マンション等）以外の建物であること
（４）相続開始の直前において被相続人以外に居住した者がいなかったこと
（５）相続時から譲渡までの間、貸付や居住の用に供されなかったこと
（６）買主が第三者であること
（７）売主が土地・建物の両方を被相続人から相続または遺贈で取得していること
（８）売却金額が１億円以下であること
（９）相続税の取得費加算の特例や収用等の特別控除の適用を受けていないこと
等の要件がありますが、その他にも確認が必要な項目があります。

適用期限
平成２８年４月１日か令和５年１２月３１日までの間で、相続の開始があった以降３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡するもの
（延長の可能性あり）
相続によって取得した財産を負の遺産にしないよう、早めに手を打ちましょう！

開発行為とは
①建築物の建築
②第一種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設
③第二種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓苑等）
の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。
市街化区域では1,000㎡以上（1反）以上
都市計画区域外では10,000㎡（1ｈａ）以上が対象となります。
例えば市街化区域で1,200㎡の田を宅地にする場合は開発行為に該当し、開発許可が必要となります。3,000㎡を超えると一定面積以上の公共施設（公園など）が必要になります。

都市計画区域外での開発行為を行う場合
「林地開発許可制度」の対象になる場合や、環境保全課に届け出が必要になる場合もありますので注意が必要です。
建築物の建築を目的としない場合は開発行為の該当しないことになりますが、広大な面積の土地を活用する場合（例えばキャンプ場など）は
「建築物とは何か」という定義が各行政機関によって異なる場合もあるのでそれぞれの行政区に確認が必要で、ここがポイントになります。
所有する不動産の活用方法として何が可能であるのか
市場性、行政許可の可否なども勘案して検討しましょう。

固定資産税という市町村が課税する税金があります。都市計画区域内では都市計画税も課税されます。
不動産を所有していると申告しなくても課税される賦課課税という性質の税金です。
税額を計算する場合、固定資産明細に「評価額」「課税標準額」というものがあり、分かりにくくなっていますが、「課税標準額」に対して課税されます。
例えば評価額が1,200万円、課税標準額が840万円の不動産は課税標準額の840万円に対して、倉敷市であれば課税標準額に固定資産税1.4%、都市計画税0.3%が課税されます。
課税標準額の計算には軽減措置があり、例えば居住用の建物が建っている場合は住居1戸あたり200㎡までが固定資産税の場合は評価額の6分の１に、都市計画税の場合は3分の1に軽減されます。
例えば200㎡（60坪）までの部分につき1,200万円が200万円、400万円の課税標準に軽減されて固定資産税は200万円×1.4%、都市計画税は400万円×0.3%の税額を納付することになります。
固定資産税は「現況」に対して課税される税金ですので、「畑」などには軽減された課税標準額が設定されることが多いのですが、
「開発許可」などを受けている住宅地内に所有している土地は現況が畑であっても宅地の評価で課税されるようになっています。
住居が建っていない宅地、駐車場などの雑種地は評価額の約70％が課税標準額になっている場合が多く、固定資産税評価では最も高い課税標準と言えます。
「開発許可」を受けた住宅地内に「宅地」を所有している方は要注意ですね。
倉敷市では不動産関わる税金として固定資産税・都市計画税の他に「償却資産税」というものがあることも覚えておきましょう！

市街化区域内では用途地域が定められています。
用途地域によって建築可能な建物の種類・床面積などが建築基準法で定められています。
第一種低層住居専用地域などでは高さ制限や北側斜線制限があり、建物の配置計画や高さを検討しなければなりません。制限することにより住環境の保護を図っています。
用途地域の目的は建物の適切な建築を規制することで近隣住民やそこで働く人の健康・財産を守るためです。
たとえば自動車修理工場で一定面積以上のものは準工業地域か近隣商業地域にしか建てることができません。
自身の所有している不動産がどの用途地域にあるのかはよく調査した方がよさそうですね。
倉敷市は昭和４６年から用途地域が変わっていないようですが、
人口が増加し続けることを前提にした計画によって市街地の面積が増え続けた結果、インフラ整備、維持のために年々費用がかかるようになり、
税負担が増加していることを考えると環境を守りながら住みやすいまちづくりを行い、産業を育成し雇用を創出していく工夫が必要で用途地域に合った不動産の活用方法を検討していきたいですね！

都市計画区域内には「市街化区域」と「市街化調整区域」が存在します。
市街化調整区域は市街化を「調整」言い換えれば「抑制」する地域です。
市街化調整区域では基本的に不動産の活用が出来ないことになっています。
農地の場合、第３種農地であれば都市計画法第３４条１項で定められた用途の建物について許可を得て建築できる場合があります。
また、３種農地とは別に以前（昭和４６年の建築基準法施行前）から宅地であったものや、行政が指定した都市計画道路の沿線に沿った土地などは
建築できる建物の種類が定められている場合がありますが、建築可能な土地もあります。
「市街化調整区域」は「都市計画区域外」には存在しないのですが、何となく似ているように見えますので注意が必要ですね。
農地転用が出来れば即建築可能という訳ではなく、開発許可などの行政の許可が必要であることは心得ておきたいポイントです。
市町村によっても制度の違いがありますので所有する不動産の市町村と都道府県への確認をすることをお勧めします。

農地にはいろいろな種類があるのをご存知でしょうか？
種類といっても田とか畑、果樹園という分け方ではなく
「農用地」「甲種農地」「１種農地」「２種農地」「３種農地」という分け方です。
せっかく所有している不動産ですが、農地転用ができるかどうかは不動産の活用方法に大きく影響します。
市街化調整区域内に農地を所有している場合などは気になるところですね。
大まかに農地の種類としては
「農用地区域内の農地」：原則として許可できない
「甲種農地」：原則として許可しない
「１種農地」：原則として許可しない
「２種農地」：用途や代替地によっては許可されることがある
「３種農地」：原則として許可する
となっています。市町村によって条例などもありますので詳しくはそれぞれの市町村で調査が必要です。
所有している不動産（農地）がどの種類の農地に該当するのかを調査しておくことをお勧めします。

近年、不動産活用方法の中で「土地を貸したい」というニーズも多くなっています。
事業用定期借地もの不動産活用の一つです。
定期借地権の中で
住宅を所有する目的として利用することの多い「一般定期借地権」
期間経過後に建物を買い取る目的の「建物譲渡特約付き定期借地権」
事業用建物を所有する目的のものが「事業用定期借地権」となっています。
今日は「事業用定期借権」についてですが
建築物を建てない場合は借地借家法上の「事業用定期借地権」には該当しません。
事業用定期借地権は２０年までとなっていましたが、平成２９年の民法改正により５０年まで可能となりました。
事業用定期借権は「公正証書」によることが必要ですが
１０年以上３０年未満
３０年以上５０年未満
の２種類があります。
大まかな違いは
１０年以上３０年未満の契約書には借地借家法13条の（建物買取請求権）第18条の（借地契約の更新後の建物の再築の許可）が提要されない文面が入っていますが、
３０年以上５０年未満の契約書には入っていないことが多いため、第１３条と第１８条を適用しない場合は別途特約等で明文化する必要があります。
中途解約条項や造成費などの項目も併せて検討しておくことをお勧めします。

不動産の売買にあたって「境界立会」は必要かどうかというと、「必要」であると思います。
売買契約書に「売主は引渡までに境界を明示すること」とあり、物件状況告知書には境界が決定しているか否か、明示されているかを売主が告示する義務もあります。
境界を明示しないままに取引をするケースも稀にあるようですが、「境界立会」ができていないと、隣地が売買するために境界立会を求めてきた際、
自分が思っていた境界と違うというケースも出てきます。
境界立会では隣地との境界をしっかり確認、決定して明示し、確定測量図を作成し「筆界確認書」「境界確定協議書」などの書類を隣地と交わし、お互いに保存しておくことが重要です。
敷地を分筆する場合、隣接地の境界立会・測量が必要ですが隣地所有者によっては境界立会に応じてくれない人もいます。
そのような場合は筆界立会制度を使うか、隣地が境界立会に応じてくれない旨を法務局へ申し出て手前側で分筆せざるを得ない場合もあります。
国土調査が行われている地域で国土調査図があっても現地の状況と違う場合もあり、古い測量図は三角求積で面積を求めている場合も多く、精度の低いものもあるようです。
測量の技術・機械は以前と比較して現在は進歩していて数段正確になっていますので再度測量をすると面積に差が出るケースがあります。
境界立会は費用と手間がかかるため、大変な作業ですが、自身の不動産をしっかりと守り、次世代に確実に引き継ぐためにも境界立会・測量は必要な作業だと思います。
土地家屋調査士会の言葉に「杭を残して悔いを残さず」というものもあるようです

不動産の活用といってもさまざまな方法があります。
「売る」「貸す」「自ら利用する」など大きく分けて３つの方法になりますが
所有している不動産の地域性や市場性、所有者の「思い」もさまざまです。
複数の不動産を所有している場合は不動産ごとにその性質（収益性や相続税評価額、市場性など）も加味しながら所有者とその家族にとって一番良い方法を検討する必要があります。
また、相続が争族とならないよう、家族全員の幸せのために準備することも必要です。
換金化するために売却する不動産、家族に残しておく不動産、自らが利用する不動産などを考慮して方向を決めましょう。