2025.02.17

空き家の3,000万円控除とは？適用条件や手続き方法を徹底解説！

空き家を売却するなら「3,000万円控除」を活用しよう！

空き家を相続したものの、「管理が大変」「活用する予定がない」などの理由で売却を考えている方も多いでしょう。

しかし、売却時には譲渡所得税が発生するため、「税金が高くなるのでは？」と不安に思う方もいるかもしれません。

そんなときに活用できるのが、「相続空き家の3,000万円控除」の特例です。

この制度を利用すれば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できるため、税負担を大幅に軽減できます。

ただし、この特例を受けるためには、適用条件や申請手続きを正しく理解しておくことが重要です。

要件を満たしていないと、控除を受けられずに余分な税金を払うことになりかねません。

本記事では、空き家の3,000万円控除の仕組みや適用条件、申請方法について詳しく解説します。

売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

空き家の3,000万円控除とは？

「家族から相続した空き家を売ったら、税金がすごくかかるんじゃない？」
そんな心配を減らしてくれるのが 「空き家の3,000万円控除」 という制度です。

1. そもそも「税金」ってどういうこと？

土地や建物を売ったとき、売った金額から元の購入価格などを引いた「利益（譲渡所得）」に対して税金がかかります。
たとえば…

1,000万円で買った家を3,500万円で売った場合
→ 利益（譲渡所得）は 3,500万円 – 1,000万円 = 2,500万円

この 2,500万円に税金 がかかるんです！

2. 3,000万円控除があるとどうなる？

この制度を使うと、利益から最大3,000万円を引くことができます！

利益が2,500万円の場合
→ 2,500万円 – 3,000万円 = 0円（税金ゼロ！）

利益が3,500万円の場合
→ 3,500万円 – 3,000万円 = 500万円（500万円にだけ税金がかかる）

つまり、売却益が 3,000万円以内なら税金ゼロ になるし、3,000万円を超えても税金が少なくてすむ、という制度なんです。

3. どうしてこんな制度があるの？

日本には、空き家がどんどん増えているという問題があります。
放置された空き家は危険だし、景観も悪くなるし、近所の人にとっても困ることが多い…。

そこで、「相続した空き家を売る人の税金を軽くして、売りやすくしよう！」 というのがこの制度の目的なんです。

空き家の3,000万円控除の適用条件

1981年5月31日以前に建てられた住宅であること

この制度が適用されるのは 「旧耐震基準」 の住宅です。

▶ 旧耐震基準とは？

日本では 1981年6月1日 に耐震基準が改正され、それ以前の建物は現在の基準よりも耐震性が低いとされています。
そのため、この制度は 1981年5月31日以前に建てられた住宅 に限定されているのです。

▶ 建物の建築年を確認する方法

・「登記簿謄本（登記事項証明書）」や「固定資産税の納税通知書」に建築年月が記載されています。
・わからない場合は、市役所や法務局で確認できます。

相続開始時に亡くなられた方が一人で住んでいたこと

この控除は 「相続した空き家を売る人」 のための制度です。
そのため、 亡くなった方が一人暮らしをしていた家 であることが条件となります。

▶ 適用されるケース

✅ 親が一人で暮らしていた実家を相続した場合

▶ 適用されないケース

❌ 亡くなった方と 誰かが一緒に住んでいた場合（子どもや親族が同居していた場合など）
❌ 亡くなる前に 誰かに貸していた場合（賃貸物件として貸し出していた場合など）

この条件を満たさない場合、3,000万円控除を受けることはできません。

相続後、売却するまで空き家のままであること

相続した後、その家を 誰かが使ってしまうと適用外 になります。
たとえば、次のような場合は 控除を受けられません。

❌ 自分や親族が住んでしまった場合
❌ 賃貸として貸し出した場合

つまり、 「相続した後は、そのままの状態で売ること」 が大切です。

売却価格が1億円以下であること

この特例は 売却価格が1億円以下の場合 に適用されます。
もし、1億円を超えるような 高額な土地や住宅 を売る場合は、3,000万円控除を受けることができません。

売却予定の不動産の価値を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

更地にするか、耐震リフォームを行う

相続した家を売るとき、次の どちらかの方法 を選ぶ必要があります。

▶ 方法① 建物を解体し、更地にして売る

建物を解体して 更地（空き地） にすれば、そのまま控除を受けられます。
ただし、解体費用がかかるため、事前に費用を確認しておくと安心です。

▶ 方法② 耐震リフォームをして売る

もし 建物を残したまま売りたい場合 は、耐震基準を満たすためのリフォームをする必要があります。
専門の業者に耐震診断を依頼し、必要な工事を行いましょう。

3,000万円控除を適用するための手続き方法

相続した空き家を売ったときに 「3,000万円控除」 を受けるには、 確定申告 をしなければなりません。
確定申告とは、 税金を計算して、税務署に報告する手続き のことです。

では、この特例を受けるためには どのような手続きが必要なのか、 2つのステップ に分けて詳しく説明します！

1. 必要な書類を準備する

確定申告をするためには、次の 5つの書類 が必要になります。

① 売買契約書の写し（売った金額を証明する書類）

家を売るときに 買主と交わす契約書 のコピーです。
これがないと、 いくらで売れたのか証明できない ため、必ず用意しましょう。

② 耐震基準適合証明書 または 除却証明書（建物をどうしたか証明する書類）

家を売る前に、
✅ 耐震リフォームをした場合 →「耐震基準適合証明書」が必要
✅ 更地（空き地）にした場合 → 書類は不要（ただし「除却証明書」があると安心）

「耐震基準適合証明書」は リフォームをした業者 に、
「除却証明書」は 家を解体した業者 に発行してもらえます。

③ 相続関係を証明する書類（誰が相続したのか証明する書類）

「戸籍謄本（こせきとうほん）」などを提出します。
これは、 親などから正式に相続したことを証明するため に必要です。

戸籍謄本は 市役所や区役所 で取得できます。

④ 亡くなった方が一人で住んでいたことを証明する書類

「住民票の除票（じょひょう）」を提出します。

住民票の除票には、 亡くなった方の最後の住所 が記載されているため、
「この家に一人で住んでいた」という証明 になります。

これも 市役所や区役所 で取得できます。

⑤ 確定申告書と譲渡所得の内訳書（税金の申告書類）

「確定申告書B」と「譲渡所得の内訳書」を作成します。
これらの書類は、 税務署のホームページ からダウンロードできますし、
税務署に行けば用紙をもらうこともできます。

また、 パソコンやスマホで確定申告をする ことも可能です。

2. 確定申告を行う

▶ 申告の期間は？

確定申告は、 家を売った翌年 の 2月16日～3月15日 の間に行います。
（例）2024年に家を売った場合 → 2025年2月16日～3月15日 に申告

この期間を 過ぎてしまうと控除を受けられない ことがあるので、
忘れずに手続きをしましょう！

▶ 申告の方法は？

確定申告は 3つの方法 から選べます。

✅ ① 税務署に行く
税務署の窓口で 必要書類を提出 し、申告を行います。
わからないことがあれば、税務署の職員が教えてくれます。

✅ ② インターネットで申告する（e-Tax）
パソコンやスマホから 「e-Tax（イータックス）」 を使って申告できます。
自宅で手続きできるので、忙しい方におすすめです。

✅ ③ 郵送で提出する
必要書類をすべてそろえて 税務署に郵送 することも可能です。
ただし、 申告期限までに税務署に届くように送ることが大切 です。

3,000万円控除を活用する際の注意点

この特例を適用する際には、以下の点に注意が必要です。

1. 期限内に売却する必要がある

相続発生（親が亡くなった日）から3年以内に売却しないと、この特例は適用されません。

売却を検討している場合は、早めに準備を進めましょう。

2. 他の特例との併用は不可

この特例は、居住用財産の3,000万円特別控除や、軽減税率の特例とは併用できません。

他の制度とどちらが有利か比較しながら判断することが重要です。

3. 事前に不動産会社と相談するのがおすすめ

適用条件を満たしているかどうかは、不動産会社に相談するとスムーズです。

特に、更地にするかリフォームするかの判断は、専門家の意見を聞くことで最適な選択ができます。

【まとめ】空き家の3,000万円控除を活用して税負担を軽減しよう！

「空き家の3,000万円控除」は、親などから相続した空き家を売ったときに、最大3,000万円まで税金がかからなくなる 特別なルールです。

でも、この控除を使うには「次の5つの条件」を満たす必要があります。

✅ 1981年5月31日より前に建てられた家であること
✅ 亡くなった方が一人暮らしをしていた家であること
✅ 相続した後、誰も住まず、そのまま売ること
✅ 売るときの価格が1億円以下であること
✅ 家を壊して更地にするか、耐震リフォームをすること

さらに、この控除を受けるには 「確定申告」 をしなければなりません。
売買契約書や相続関係の書類をそろえて、家を売った翌年の2月16日～3月15日 に税務署で手続きをします。

この制度を使えば、余計な税金を払わずにすむので、空き家を売るときは忘れずに申請しましょう！