2024.12.23

空き家税の対象とは？課税対象や条件、対応策を詳しく解説

「空き家税」とは、長期間放置された住宅や利用されていない不動産に課される税金です。
日本における空き家問題は深刻で、人口減少や地方の過疎化に伴い空き家が増加しています。
これらの空き家は景観や治安の悪化、地域経済の停滞など、多くの課題を生んでいます。
こうした問題への対策として、政府や自治体は空き家税の導入を進めています。

この記事では、空き家税の対象や条件を中心に、課税される場合の手続きや対策について詳しく解説します。
所有者としてどのように対応すれば良いのか、また空き家の有効活用方法についても触れます。
空き家問題の解決を目指すために必要な情報を、ぜひ最後までご覧ください。

空き家税の概要

空き家税とは？

空き家税は、空き家が放置されることで地域社会に悪影響を与えるのを防ぐため、所有者に対して課される税金です。
対象となる物件は自治体ごとに基準が異なるものの、一般的には1年以上使用されていない建物が該当します。

税の導入背景として、全国の空き家率が増加している現状があります。
総務省の調査によれば、2023年時点で全国の空き家数は約850万戸に上り、総住宅数の13.6%を占めています。この数値は年々増加傾向にあり、地方自治体では対策が急務となっています。

地方自治体による施策の例

•東京都: 一部地域で空き家税の導入検討
•長野県: 別荘などを対象外とする特例を設けつつ、住宅の活用を促進
•海外の事例: フランスでは長期未使用の住宅に対し、空き家税（Taxe sur les logements vacants）を導入しており、日本のモデルの一つとされています。

空き家税の対象条件

  1. 課税対象となる空き家の定義

空き家税の対象となる物件は、自治体ごとに基準が異なりますが、一般的には以下の条件を満たすものが挙げられます。

一定期間利用されていない住宅

通常、1年以上居住者や利用者がいない住宅が対象となります。賃貸物件であれば借り手がいない状態が続く物件も含まれます。


• 管理が不十分な状態の建物
倒壊の恐れがある、または周辺住民に悪影響を与える可能性がある建物は、特に課税対象になりやすいです。
• 外壁の損壊や屋根の破損
• 雑草やゴミの放置
• 防犯上の問題（侵入者の温床になりやすい）
• 居住可能であるが未使用の住宅
住宅として利用可能な設備が整っているにもかかわらず、空き家状態が続く物件も課税対象になる場合があります。

  1. 立地条件や地域の特性

空き家税の課税条件は、物件の立地によっても異なります。自治体ごとに設定される「地域特性」を考慮して課税対象が決まる場合があります。

都市部

人口密度が高い地域では、空き家が他の建物や土地利用に影響を及ぼす可能性が高いため、厳しい基準が適用されることがあります。

例えば、東京都23区では駅周辺や再開発予定地が重点対象となる場合があります。

過疎地


一方で、過疎地域では空き家税の対象が限定的な場合があります。

これは、税制の強化がかえって所有者にとって負担になり、地域活性化に逆効果となる可能性があるためです。

  1. 対象外となるケース

空き家税が適用されないケースも存在します。これらは自治体ごとに異なりますが、一般的な対象外の条件は以下の通りです。

・別荘や保養施設

一部の自治体では、所有者が一定の頻度で利用する別荘や保養施設を空き家税の対象外としています。


• 特例措置が認められる場合


家屋が改修工事中や売却のために準備を進めている場合、短期間の猶予が与えられることがあります。


• 特定の事情がある場合


災害で被災した建物や、法定相続手続きが進行中である場合は、課税が免除または延期されることがあります。

  1. 地域ごとの基準の違い

空き家税の適用条件は、全国一律ではなく自治体ごとに異なります。以下はいくつかの自治体で見られる基準の例です。

•A市の基準: 使用されていない期間が1年以上、かつ周辺住民に迷惑を及ぼす状態であること。
•B町の基準: 地域の美観や観光地としての価値を損ねる可能性がある空き家を重点的に課税対象とする。
•C村の基準: 過疎化対策の一環として、自治体が指定する空き家バンクに登録されていない物件が課税対象。

地域によって優先される課題が異なるため、住んでいる（または空き家が所在する）自治体の基準を事前に確認することが重要です。

空き家税の対象に該当するかどうかの確認方法

課税対象となるかどうかを判断するため、自治体では以下のようなプロセスを設けています。

1.自治体からの通知

物件が課税対象になる可能性がある場合、自治体から所有者に通知が送付されます。
2. 現地調査
必要に応じて、自治体職員が現地調査を行い、建物の状態や使用状況を確認します。
3. 所有者との相談
状況次第では、所有者との協議や特例措置について話し合う場合もあります。

空き家税が課税されるかどうかに疑問がある場合、まずは自治体の窓口に相談することをおすすめします。

空き家税が課税される場合の手続き

  1. 空き家税課税の流れ

空き家税が課税されるまでには、自治体が定める手続きが進められます。以下は、一般的な流れを示します。

1. 自治体による調査
自治体職員が空き家の実態調査を行い、課税対象となる可能性がある建物を特定します。
建物の状況、使用頻度、管理状態などを確認。
2. 対象物件の選定
調査結果をもとに、課税対象とするか否かを判断。
判断基準には、「一定期間未使用」「周辺環境への影響」「管理の不備」などが含まれます。
3. 通知書の送付
課税対象に該当する場合、自治体から所有者に対して通知が送付されます。
通知書には、課税の理由や改善措置についての案内が記載されています。
4.  改善期間の提供
通常、通知後に一定期間（例：6か月〜1年）が設けられ、所有者が改善措置を講じる時間が与えられます。
改善が見られた場合は課税が取り下げられる場合があります。
5.  課税開始
改善が行われなかった場合、正式に課税が始まります。
課税後は、所有者が自治体に税金を納付する義務を負います。

  1. 必要な書類

空き家税の手続きにおいて、所有者が準備すべき書類は以下のようなものです。

•所有者確認書類
•登記簿謄本や固定資産税納税通知書など、
物件の所有権を証明する書類。
•空き家の利用状況に関する書類
•建物が利用されていることを示す証拠
（例：公共料金の請求書や居住者の契約書）
•改善計画書（必要に応じて）
通知を受けた後、空き家の活用計画を自治体に提出する場合があります。

これらの書類は、所有者が空き家税の課税を防ぐために重要な証拠となる場合があります。

  1. 課税対象の通知方法

自治体から所有者に対して、空き家税課税の通知が行われる方法は次の通りです。

•郵送通知
課税の理由や改善指示、猶予期間などが記載された書面が送られます。
•公示通知
所有者が特定できない場合、
自治体のホームページや掲示板に
通知内容を公示する場合もあります。
•訪問通知
職員が所有者の自宅を訪問し、
直接説明する場合もあります。

通知を受けた場合は、記載された期限内に対応することが求められます。

  1. 納付方法

空き家税の納付方法は、通常の固定資産税と同様に進められます。以下は一般的な方法です。

•納付書による支払い
郵送される納付書を使用して、指定された金融機関やコンビニで支払いを行います。
•口座振替
事前に自治体に口座登録を行うことで、
自動的に税金が引き落とされます。
•オンライン納付
一部自治体では、クレジットカードや
スマートフォン決済アプリを利用して納付できる場合もあります。

  1. ペナルティについて

空き家税を期限内に納付しない場合、以下のペナルティが科されることがあります。

•延滞金の発生
納付期限を過ぎると、税額に応じた延滞金が加算されます。
•差し押さえ
長期間未納が続く場合、建物や土地が
差し押さえ対象となる可能性があります。
•自治体による強制執行
周辺環境に重大な悪影響を及ぼす場合、自治体が空き家を解体し、その費用が請求されることもあります。

こうしたリスクを避けるためにも、所有者として適切な対応が求められます。

  1. 所有者が知っておくべきポイント

課税通知を受けた際の対応ポイントは次の通りです。

1.通知の内容を確認
課税の理由や対象条件をしっかり把握します。
2.改善の意思を示す
改修工事や売却の計画を早めに提出することで、課税を回避できる可能性があります。
3.専門家に相談
弁護士や税理士、不動産コンサルタントに相談し、適切な対応策を検討します。

空き家税導入への対応策

空き家税の課税対象となった場合やその可能性がある場合、所有者は早急に対応策を講じる必要があります。ここでは、課税を回避または負担を軽減するための具体的な方法を解説します。

  1. 空き家を活用する方法

課税を回避する最も効果的な方法は、空き家を有効活用することです。以下のような選択肢があります。

1.賃貸物件として貸し出す
• 空き家を賃貸物件として利用することで、課税対象外になる可能性があります。
• リフォームを行うことで賃貸需要が高まることもあります。
• 空き家を専門に扱う不動産仲介業者に相談するのも有効です。

2.自宅や事業所として利用
• 所有者自身が居住する、または事業所として利用を開始すれば、空き家税の対象外となります。
• 活用のために改修費用がかかる場合は、自治体の補助金制度を利用できる可能性があります。

  1. 空き家を売却する

空き家を手放し、売却するのも現実的な選択肢の一つです。

1.通常売却
不動産仲介業者を通じて市場に出す方法です。
立地条件が良ければ高額での売却が期待できます。
2.空き家バンクへの登録
多くの自治体では、空き家を活用するための「空き家バンク」を運営しています。
空き家バンクでは、購入希望者と所有者をつなぐ仕組みが整備されており、登録手数料が無料の場合もあります。
3.買取業者への売却
空き家買取業者に売却すれば、早期に現金化できます。
市場価格より安くなることが一般的ですが、維持費用や課税リスクを考えれば有効な選択肢です。

  1. 空き家を寄付する

所有権を放棄し、寄付や無償譲渡を行うことで課税対象から外れる場合があります。

1.自治体への寄付
一部の自治体では、公共利用を目的として空き家の寄付を受け付けています。
ただし、自治体が老朽化した建物を受け入れるケースは少ないため、事前相談が必要です。
2.NPOや地域団体への寄付
空き家を地域活性化やコミュニティ利用のために活用したい団体に寄付する方法です。
3.家族や親族への譲渡
名義を移すことで課税対象から外れる場合がありますが、譲渡税などの追加費用が発生することもあるため、専門家に相談しましょう。

  1. 空き家の改修・解体

空き家の状態によっては、改修や解体が必要な場合があります。

1.改修工事
空き家をリフォームし、利用可能な状態にすることで課税を回避できる場合があります。
改修工事には高額な費用がかかることもありますが、自治体の補助金制度や低金利のリフォームローンを利用できる場合があります。
2.解体して土地として売却
空き家を解体し、土地として売却する方法もあります。
解体費用が発生しますが、空き家税の課税リスクをなくし、土地を有効活用できます。
3.解体後の土地活用
解体後、駐車場や農地として活用することで、固定資産税の優遇を受けられる場合があります。

  1. 自治体や専門家に相談

課税通知を受けた場合や空き家の管理に困った場合は、早めに相談窓口を利用することが重要です。

1.自治体の窓口
多くの自治体では空き家対策の専用窓口を設けています。
補助金制度や特例措置についての詳細も案内してくれます。
2.専門家への相談
不動産コンサルタントや税理士、弁護士などの専門家に相談することで、課税に対する適切な対応が可能です。
特に複雑な税務処理や相続問題が絡む場合は、専門家のサポートが欠かせません。
3.地域の空き家対策団体
NPOや地域ボランティア団体が提供する無料相談サービスを活用するのも良い方法です。

  1. 空き家所有者として取るべき行動

    1. 早めに対策を講じる
      • 放置すればするほど課税リスクや維持費用が増加します。早めに改善策を検討しましょう。
    2. 地域の現状を調査する
      • 自治体ごとの空き家税の適用条件や支援策を把握することが重要です。
    3. 活用・売却プランを立てる
      • 空き家を資産として活用する方法を具体的に検討しましょう。

まとめ

空き家税導入のメリットとデメリット

空き家税は、社会問題化している空き家の増加に対して有効な解決策となり得ますが、所有者にとっては負担も伴います。以下に、メリットとデメリットを整理します。

メリット

1.空き家問題の解決促進
空き家所有者が活用や売却を検討するきっかけとなり、空き家の放置を減らす効果が期待されます。
2. 地域の景観や治安の改善
放置された空き家が解体や活用されることで、美観が整い、地域の治安や住環境が向上します。
3.地域経済の活性化
空き家が賃貸物件や事業スペースとして活用されれば、経済活動の活性化につながります。
解体や改修により、建築・リフォーム業界の需要も増加します。
4.自治体財源の確保
課税により得られる税収を地域の再生や公共サービスの充実に充てることができます。

デメリット

1.所有者への負担増加
空き家を処分・活用する費用や維持費、税負担が重くなり、特に高齢者や低所得層には大きな負担となる可能性があります。
2.地方の過疎化加速の懸念
過疎地では課税が逆に負担を助長し、所有者が手放すことでさらに地域の衰退を招く恐れがあります。
3.課税基準の不透明さ
自治体ごとの基準が曖昧な場合、所有者にとって納得感のある制度設計が必要です。
4.制度運用のコスト
調査や通知業務にかかる行政コストが課題になる場合があります。

 

空き家税の導入が進む中、日本社会は次のような課題と可能性を見据える必要があります。

  1. 地域全体での空き家対策強化 • 空き家税だけでなく、地域全体で空き家の有効活用を推進することが重要です。
    • 例として、自治体が主導する空き家バンクの充実や、リノベーション補助金の拡充が挙げられます。
  2. 税制の柔軟性向上 • 過疎地や特例に対応する柔軟な制度運用が求められます。地域特性に合わせて、課税だけでなく減税や補助金を組み合わせた施策が必要です。
  3. デジタル技術を活用した効率的な管理 • AIやIoT技術を活用し、空き家の状況や利用可能性を効率的に管理するシステムの導入が期待されます。
    • 所有者との連携を強化し、空き家の有効活用を迅速化できます。
  4. 所有者への教育・啓発 • 空き家を所有するリスクや活用のメリットを、広く啓発する活動が重要です。
    • セミナーやガイドラインの配布、専門家との相談窓口の設置が効果的です。
  5. 地域社会との連携 • 空き家を単なる負担と捉えず、地域の資産として活用する視点が求められます。
    • たとえば、シェアハウスや地域のコミュニティスペースへの転用は、社会的にも大きな意義を持ちます。

最後に

空き家税は、現代日本が抱える空き家問題を解決するための一つの手段として注目されています。

しかし、課税はあくまで一時的な対策であり、長期的には空き家を活用する仕組みや地域社会全体での取り組みが不可欠です。

所有者としては、空き家税が課税されるリスクを回避するためにも、早めの対策が求められます。

また、自治体や専門家のサポートを積極的に活用し、空き家を資産として活用する意識を持つことが大切です。

空き家問題は、社会全体で取り組むべき重要な課題です。

この記事が、所有者や地域の方々が空き家税や空き家問題に対処する一助となれば幸いです。

 

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